Cambio de uso de local a vivienda: necesitas un arquitecto

¿Tienes un local o estás pensando en comprar uno con la intención de convertirlo en vivienda? Pues hay una novedad importante que te conviene conocer antes de entrar en nada: el Tribunal Supremo acaba de fijar doctrina sobre quién puede firmar el proyecto. Y la respuesta es clara: un arquitecto.

El caso: un ayuntamiento que dijo «no» y llegó hasta el Supremo

Todo empezó en Alhaurín el Grande (Málaga). Un propietario pidió licencia para transformar su local en vivienda y presentó un proyecto firmado por un arquitecto técnico. El ayuntamiento le contestó que ese proyecto no valía: tenía que estar redactado por un arquitecto.

El Colegio de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Málaga no estuvo de acuerdo y recurrió. Primero al juzgado, luego al Tribunal Superior de Justicia de Andalucía y finalmente al Tribunal Supremo. Perdió en las tres instancias. La Sentencia 700/2026, de 4 de junio, cierra el debate y, además, fija doctrina jurisprudencial.

No es una sentencia más para un caso concreto, sino el criterio que a partir de ahora deben aplicar todos los juzgados y ayuntamientos del Estado español.

¿Qué dice exactamente el Supremo?

Que cuando la obra consiste en cambiar el uso de un local comercial o industrial a vivienda, el proyecto debe redactarlo un arquitecto. Y ojo al matiz importante: aunque el cambio afecte solo a una parte del edificio. Es decir, aunque tu local sea uno más entre viviendas, comercios y oficinas, la regla se aplica igual.

¿Por qué? El razonamiento del tribunal es de sentido común. Un local nació para otra vida: no se diseñó para que alguien duerma, cocine y viva en él. Convertirlo en vivienda pone en juego las tres cosas que la LOE (Ley de Ordenación de la Edificación) considera esenciales en el uso residencial: habitabilidad, seguridad y funcionalidad. Ventilación, salubridad, protección frente a incendios, accesibilidad, aislamiento… Todo eso hay que definirlo y justificarlo, y el Supremo entiende que el profesional con la formación completa para hacerlo es el arquitecto.

De hecho, el propio tribunal recuerda un criterio que viene aplicando desde hace años: cuando hay dudas sobre qué técnico es competente, se resuelven a favor de la mayor seguridad de las personas que van a vivir en el edificio.

¿Y esto en qué te afecta si quieres cambiar el uso de tu local?

En algo muy práctico: si presentas en el ayuntamiento un proyecto de cambio de uso firmado por un técnico que no sea arquitecto, te lo pueden rechazar. Y con esta sentencia en la mano, lo harán. Eso significa empezar de cero: pagar dos veces por el proyecto, perder meses de tramitación y, si tenías una hipoteca o un alquiler esperando, un buen agujero en el bolsillo.

Es como presentarte a la ITV con la ficha técnica de otro coche: da igual lo bien que esté el vehículo, el papel no vale y vuelves a casa sin pegatina.

Por eso, antes de encargar nada, asegúrate de dos cosas: que quien firma el proyecto es arquitecto colegiado y que conoce la normativa de habitabilidad que aplica en tu municipio, porque el cambio de uso no es solo un trámite, es demostrar que ese local puede ser una vivienda digna y segura.

¿Estás pensando en convertir un local en vivienda?

Soy arquitecto colegiado y me encargo de todo el proceso: estudio previo de viabilidad (para saber antes de gastar si tu local puede ser vivienda), proyecto técnico (Proyecto Básico, Proyecto de Ejecución, etc), licencia y tramitación con el ayuntamiento. Si quieres saber si tu local tiene recorrido, escríbeme por WhatsApp y lo vemos.