Las grietas y las humedades en la fachada de un edificio son dos de los problemas más habituales en las comunidades de vecinos. A menudo generan preocupación —y con razón—, pero no siempre implican un riesgo estructural inmediato. Saber cuándo preocuparse y cómo actuar puede ahorrar tiempo, dinero y conflictos en la comunidad.
1. No todas las grietas son iguales
Una grieta no siempre significa peligro, pero sí siempre significa atención. Antes de decidir nada, conviene observar su tamaño, forma y evolución.
- 🔹 Fisuras superficiales (menores de 1 mm): suelen deberse a retracciones del revestimiento o al envejecimiento del material. Son más estéticas que estructurales.
- 🔹 Grietas medias (entre 1 y 5 mm): pueden indicar movimientos en la fábrica o pequeños asientos diferenciales. Conviene revisarlas si cambian con el tiempo.
- 🔹 Grietas grandes o diagonales, especialmente cerca de huecos o esquinas: pueden estar revelando un problema estructural o de cimentación. En estos casos, hay que avisar a un técnico.
En fachadas antiguas, las grietas pueden deberse a fatiga de materiales, ausencia de juntas de dilatación o vibraciones de tráfico. Un arquitecto puede determinar la causa mediante una inspección visual y, si es necesario, un seguimiento con fisurómetros.
2. Humedades: un enemigo silencioso
Las humedades deterioran los materiales, afectan al confort y reducen la eficiencia energética. Los tipos más comunes son:
- 💧 Filtración: el agua entra desde el exterior por fisuras o juntas mal selladas.
- 💧 Condensación: el vapor interior se enfría en superficies mal aisladas.
- 💧 Capilaridad: el agua asciende desde el terreno por los muros.
Ignorar una humedad implica que el agua siga degradando el edificio: revocos que se desprenden, acero que se corroe, yesos ennegrecidos…
3. Qué hacer si detectas grietas o humedades
- Documenta: haz fotos y anota la fecha. Vigila si la grieta o la mancha crecen.
- Evita “maquillar” el problema: tapar sin conocer la causa solo lo oculta.
- Consulta con un técnico: un arquitecto especializado en rehabilitación identificará la causa y te dirá si urge actuar.
- Actúa con método:
- Si es mantenimiento, planifica la reparación.
- Si afecta a elementos comunes, convoca a la comunidad.
- Si el edificio tiene más de 50 años, revisa la ITE.
4. Soluciones más habituales
Según la causa del problema, las actuaciones pueden incluir:
- Sellado de juntas y aplicación de revestimientos impermeables o transpirables.
- Sustitución de revocos o aplacados deteriorados.
- Instalación de SATE (aislamiento térmico exterior).
- Reparaciones estructurales localizadas.
- Mejora de la ventilación y eliminación de puentes térmicos.
Una buena intervención no solo repara, sino que previene futuras patologías.
5. Cuándo preocuparse (de verdad)
Debes contactar con un profesional si:
- Las grietas son diagonales y atraviesan muros o pilares.
- Las puertas o ventanas ya no encajan bien.
- Aparecen manchas o moho en varias viviendas.
- Se producen desprendimientos de revoco o piezas cerámicas.
Detectar el origen a tiempo evita daños mayores y posibles sanciones si hay riesgo para viandantes.
6. La importancia de la prevención
La mayoría de patologías en fachadas se agravan por falta de mantenimiento.
Un edificio no se deteriora de un día para otro: avisa.
Incluir revisiones periódicas en la comunidad ahorra miles de euros a largo plazo.
Piensa en tu edificio como en tu salud: mejor una revisión a tiempo que una intervención de urgencia.