Peritaciones técnicas: cuando la reforma acaba en conflicto

Hay una llamada que recibo cada cierto tiempo y siempre empieza igual: «Hicimos una reforma, ha salido mal, la empresa dice que la culpa es nuestra y ya no sabemos qué hacer.» Cuando una obra acaba en conflicto, cada parte tiene su versión. Y las versiones, sin un papel técnico detrás, valen lo mismo: nada.

La respuesta corta

Una peritación técnica (o dictamen pericial) es un informe firmado por un arquitecto que documenta, con rigor y de forma imparcial, qué defectos tiene una obra, por qué son defectos y cuánto cuesta arreglarlos. Es la diferencia entre decir «esto está mal hecho» y poder demostrarlo, ya sea negociando con la empresa o delante de un juez.

Piensa en un partido de fútbol sin árbitro: cada equipo pita las faltas a su favor y el partido no acaba nunca. El perito es ese árbitro. No juega para nadie: mide, comprueba y deja por escrito lo que hay.

Y un detalle que se repite más de lo que crees: muchas obras se hacen sin dirección técnica de un arquitecto. Con un buen diseño, sí, pero sin nadie con responsabilidad técnica comprobando la ejecución durante meses de obra. Cuando eso pasa, los problemas no se detectan a tiempo: se descubren todos juntos al final, cuando ya no hay marcha atrás fácil.

Qué hace (y qué no hace) un perito

Mi trabajo en un caso así es muy concreto:

• Visitar la obra y comprobar cada punto reclamado, uno por uno, sobre el terreno.
• Contrastar lo presupuestado con lo ejecutado: qué se contrató, qué se hizo, qué falta y qué se hizo mal.
• Documentarlo todo: fotografías, mediciones y, cuando hace falta, ensayos como termografía o comprobaciones de instalaciones.
• Valorar económicamente las deficiencias, para que la reclamación tenga cifras y no adjetivos.
• Firmar conclusiones que se sostengan ante quien sea, incluida la declaración de imparcialidad que exige la ley (artículo 335.2 de la LEC) si el asunto llega a juzgado.

Y lo que no hago: escribir lo que el cliente quiere leer. Un informe inclinado a favor de quien lo paga es pan para hoy y hambre para mañana: el perito de la otra parte lo desmonta en diez minutos y tu reclamación se cae con él. La imparcialidad no es una pose ética, es lo que hace que el informe sirva para algo. Lo que digo en el informe es lo que puedo demostrar; lo que no puedo comprobar, queda reflejado como manifestación de la parte, no como hecho.

¿Extrajudicial o judicial?

No todos los conflictos acaban en los tribunales, y de hecho la mayoría no debería:

Dictamen extrajudicial. Es el primer paso. Un informe técnico sólido encima de la mesa cambia por completo una negociación: la otra parte deja de discutir opiniones y empieza a discutir hechos. Muchos conflictos se resuelven aquí, con un acuerdo, sin pisar un juzgado.

Dictamen judicial. Si no hay acuerdo, el mismo rigor sirve para el pleito. El informe se aporta al procedimiento y el perito ratifica y defiende sus conclusiones ante el juez. Aquí es donde un informe bien hecho vale su peso en oro, y uno flojo te sale carísimo.

La moraleja (que ojalá no necesites)

El mejor peritaje es el que nunca hace falta. Casi todos los casos que perito comparten el mismo origen: una obra importante sin un técnico independiente vigilando la ejecución. La dirección de obra cuesta un pequeño porcentaje del presupuesto; un conflicto como el que te he contado cuesta años, dinero y salud.

Pero si ya estás en el fango —te han dejado la obra a medias, hay defectos que la empresa no reconoce, o eres tú el profesional al que reclaman injustamente—, lo que necesitas es documentación técnica seria, y la necesitas antes de que las evidencias desaparezcan bajo la siguiente capa de pintura.

Si estás en esa situación, escríbeme por WhatsApp, cuéntame el caso y te digo con claridad si un peritaje te ayuda y qué te costaría.