Elegir la constructora adecuada para una comunidad de propietarios no es un trámite menor. De esta decisión dependen el coste real de la obra, los plazos, la calidad de la ejecución y la tranquilidad de todos los vecinos. Una mala elección puede acabar en sobrecostes, retrasos, trabajos mal ejecutados, conflictos con la empresa e incluso problemas legales. En resumen: un desgaste que ninguna comunidad quiere vivir.

Por eso, desde distintos colegios profesionales (COAVN, COAATGi, Administradores de Fincas) y ASCONGI se ha elaborado una guía que sintetiza los criterios mínimos que debería cumplir cualquier empresa constructora antes de contratarla. A continuación presento un resumen estructurado y claro, pensado para comunidades y administradores que necesitan una referencia práctica.

Antes de entrar en detalle, dejo un listado resumido por mi en forma de checklist descargable e imprimible, además de la Guía para la contratación de una empresa constructora:

> Descargar Checklist contratar constructora
> Descargar Guía para la contratación de una empresa constructora

1. Documentación obligatoria: comprobar que la empresa está en regla

Antes de hablar de precios, la empresa debe demostrar que puede trabajar legalmente y con las garantías básicas necesarias. Según la guía oficial , se debe pedir:

1.1. Inscripción en el REA

Es el registro obligatorio para empresas que intervienen en obras de construcción. Si no aparece ahí, no puede ejecutar la obra.

1.2. CNAE adecuado al tipo de obra

Asegura que su actividad empresarial coincide realmente con los trabajos que va a realizar.

1.3. Estar al día con Seguridad Social y Hacienda

Evita sanciones, paralizaciones y problemas derivados de incumplimientos tributarios.

1.4. Seguro de Responsabilidad Civil suficiente

Debe cubrir:

• Siniestro patronal
• Daños cruzados
• Un capital asegurado acorde al importe de la obra
  Solicitar copia de la póliza o del recibo en vigor.

1.5. Compromiso con el Convenio de la Construcción pertinente

Mediante carta firmada por la gerencia. Esto garantiza condiciones laborales reguladas y evita situaciones irregulares en obra.

1.6. Disponer de recurso preventivo en obra

Clave para el cumplimiento de la Ley de Prevención de Riesgos Laborales.

2. Estructura empresarial: comprobar que la empresa puede gestionar la obra

Aquí empiezan a diferenciarse las empresas solventes de las que no lo son.

2.1. Plantilla propia

Debe acreditarse con TC1/TC2. Las empresas sin personal suelen depender totalmente de subcontratas, lo que incrementa riesgos y falta de control.

2.2. Sistemas de gestión implantados

Calidad, medioambiente y seguridad. Indican profesionalidad y organización interna.

2.3. Antigüedad empresarial

No es un criterio absoluto, pero una trayectoria estable es un indicador de solvencia.

2.4. Volumen de negocio suficiente

Regla recomendada:
la facturación anual debe ser al menos el doble del presupuesto de la obra.
Así se reduce el riesgo económico para la comunidad.

3. Solvencia y garantías económicas

3.1. Certificado bancario de solvencia

Un documento sencillo que confirma que la empresa tiene capacidad financiera para afrontar la obra sin depender de anticipos.

3.2. Garantías por anticipos

Si la comunidad adelanta cantidades, deben quedar garantizadas por contrato o aval.

4. Capacitación técnica: comprobar que saben hacer este tipo de obra

No todas las empresas sirven para todo. En rehabilitación esto es especialmente importante.

4.1. Dossier de obras similares

Debe incluir proyectos de características técnicas y económicas comparables.

4.2. Técnicos cualificados en plantilla

Personas con experiencia demostrable en rehabilitación, no solo en obra nueva.

4.3. Identificación del personal técnico asignado

Saber quién llevará la obra, su disponibilidad real y su experiencia.

4.4. Información sobre subcontratistas

La calidad de la obra depende también de ellos. La comunidad debe conocer qué empresas participarán.

5. Número recomendado de empresas a concursar

La guía aconseja seleccionar inicialmente varias empresas, pero pedir propuesta completa solo a 2–4 finalistas. Más no aporta claridad; menos reduce la comparativa.

6. Por qué es importante seguir estos criterios

Una obra en una comunidad implica:

• Intervención sobre un patrimonio compartido
• Uso de fondos comunes
• Responsabilidades legales y laborales
• Riesgos de seguridad
• Molestias prolongadas si hay retrasos o mala organización

Aplicar este checklist no es burocracia: es una garantía de que la comunidad contrata a una empresa seria, solvente y técnicamente capaz, minimizando riesgos y evitando situaciones que acaban en derramas imprevistas, conflictos y obras eternas.

Además, permite que el equipo técnico (arquitecto y arquitecto técnico) pueda desarrollar la obra con mayor control y seguridad.

Conclusión

Seleccionar una constructora no debe basarse únicamente en el precio. La experiencia demuestra que el coste más bajo, si no va acompañado de solvencia y profesionalidad, termina siendo el más caro.

Un proceso de selección bien hecho protege a la comunidad y aumenta las probabilidades de que la obra se ejecute dentro de plazo, presupuesto y con la calidad esperada.